부동산 중개대상물 표시·광고, 온라인 매물 올리기 전 체크리스트
개업공인중개사가 네이버 부동산·직방·당근 같은 온라인에 매물을 올릴 때는, 오프라인 전단과 달리 법으로 정해진 명시항목을 빠짐없이 표시해야 하고 실제로 거래할 수 없는 매물(허위매물)을 올리면 안 됩니다. 근거는 공인중개사법 제18조의2와 같은 법 시행령 제17조의2입니다. 문제는 "명시항목을 빠뜨린 것"과 "허위·과장 광고를 한 것"이 과태료 수위가 서로 다른 별개의 위반이라는 점 — 이걸 헷갈리면 리스크를 과소·과대평가하게 됩니다. 이 글은 그 구분부터 온라인 필수 명시항목, 2026년 개정 삭제기준까지 실무 순서대로 정리합니다.
명시의무 위반과 부당광고 위반은 다른 위반이다
공인중개사법 제18조의2는 두 가지 서로 다른 의무를 담고 있습니다. ①표시·광고에 정해진 항목을 반드시 적을 것(명시의무, 제1항·제2항), ②거짓·과장·허위매물 광고를 하지 말 것(부당한 표시·광고 금지, 제4항). 두 위반은 근거 조항도, 과태료 상한도 다릅니다.
| 구분 | 명시의무 위반 | 부당한 표시·광고 위반 |
|---|---|---|
| 무엇 | 필수 명시항목(소재지·면적·가격 등)을 빠뜨리거나 감춤 | 허위매물·거짓·과장 광고, 소비자 오인 유발 |
| 근거 | 제18조의2 제1항·제2항 | 제18조의2 제4항 |
| 과태료 상한 | 100만원 이하(제51조 제3항) | 500만원 이하(제51조 제2항) |
| 부과권자 | 등록관청(시·군·구청) · 형사처벌이 아닌 행정 과태료 | |
온라인 광고에 반드시 넣어야 하는 명시항목
인터넷을 이용한 표시·광고는 오프라인보다 명시항목이 많습니다(공인중개사법 시행령 제17조의2). 크게 모든 매물 공통 항목과 건축물·토지 정착물일 때 추가되는 항목으로 나뉩니다.
| 분류 | 명시항목 |
|---|---|
| 공통(모든 매물) | 소재지 · 면적 · 가격 · 중개대상물 종류 · 거래 형태 |
| 중개사무소 정보 | 중개사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호 · 개업공인중개사 성명(법인은 대표자 성명) |
| 건축물 추가 | 총 층수 · 사용승인(사용검사·준공검사)일 · 방향 · 방 개수 · 욕실 개수 · 입주가능일 · 주차대수 · 관리비 |
부당한 표시·광고 — 세 가지 금지 유형
제18조의2 제4항은 다음을 금지합니다(위반 시 500만원 이하 과태료).
- 허위매물·미끼 광고 — 실제로 존재하지 않거나 매도·임대 의뢰받지 않은 물건, 이미 거래된 물건을 계속 올려두는 것.
- 거짓·과장 광고 — 가격·면적·입지 등 내용을 사실과 다르게 표시하거나 과장하는 것("역세권" "풀옵션" 등의 근거 없는 단정 포함).
- 기타 부당한 행위 — 부동산 거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 표시·광고(오인 유발 누락·은폐 등).
2026년 달라진 점 — 거래완료 매물 삭제 기준
국토교통부는 2026년 7월 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 고시를 개정해 처분 기준을 명확히 했습니다(과태료 상한 자체는 500만원으로 변동 없음).
- 거래가 완료된 매물을 방치했더라도, 등록관청이 삭제를 서면으로 통보한 뒤 3일 이내에 삭제하지 않은 경우에 처분하도록 기준이 정리됐습니다(입원·경조사 등 단순한 사정은 제외).
- 거래완료 매물을 미끼로 다른 물건으로 유도하는 "유도 중개"는 부당광고로 명시해 제재를 강화했습니다.
지금 점검할 체크리스트
- 온라인 매물마다 소재지·면적·가격·종류·거래형태 5개 공통항목이 모두 들어가 있는가.
- 건축물이라면 총층수·사용승인일·방향·방/욕실 개수·입주가능일·주차대수·관리비까지 표시했는가.
- 중개사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사 성명이 광고에 있는가(중개보조원 정보는 넣지 않았는가).
- 이미 거래가 끝난 매물이 아직 올라와 있지 않은가(삭제 통보 시 3일 이내 정리).
- "역세권·초급매·확정 개발호재" 같은 근거 없는 과장·단정 표현이 없는가.
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부동산 광고 닥터로 문구 점검 → 전체 무료 도구 보기참고 출처(2026-09 확인): 국가법령정보센터(공인중개사법·시행령, law.go.kr) · 국토교통부(molit.go.kr) · 한국부동산원 표시·광고 모니터링(reb.or.kr)